Viernes 3 de Abril del 2020

Durante el periodo de aislamiento social, la mayoría de los establecimientos comerciales permanecen cerrados.
Frente a este panorama existe una preocupación entre los arrendatarios de cómo pagar la renta; y, de los arrendadores de cobrar la renta pactada.

El Contrato debe ser cumplido por las partes.

Sin embargo, como lo señala Javier FRANCO ZÁRATE “(…) la palabra empeñada debe ser cumplida en tanto y en cuanto no haya una alteración sustancial de las circunstancias (…)”. “(…) existe un un equilibrio económico implícito en el contrato que mantiene la reciprocidad de las prestaciones entre las partes con el fin de verse mutuamente beneficiadas”.

En ese sentido, cuando el arrendatario aceptó el monto de la renta, determinó su capacidad de pago basado en el análisis de los ingresos que generaría. El análisis consideró los riesgos inherentes al negocio, no incluía la posibilidad de que el comercio no opere por una razón ajena a la gestión de los responsables de los comercios.

No cabe duda que el Estado de Emergencia es un evento extraordinario e imprevisible (un caso de Fuerza Mayor), que en menor o mayor medida ha ocasionado un desequilibrio económico en los contratos de alquiler de un local comercial que ha permanecido cerrado, toda vez que las condiciones bajo las cuales fueron celebrados han sido abruptamente variadas.

Al respecto, el artículo 1440° del Código Civil señala que si la prestación llega a ser excesivamente onerosa por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles (como el Estado de Emergencia) la parte perjudicada puede solicitar al juez que reduzca la contraprestación (se debe precisar que no estamos afirmando que el Estado de Emergencia impida o exonere al arrendatario a pagar la renta, es una solicitud de ajuste de la contraprestación).

En ese sentido, si las partes no logran ponerse de acuerdo, el arrendatario tiene la opción de solicitar a un juez (o árbitro si se regula sede arbitral), que reduzca la renta, con la finalidad que cese la excesiva onerosidad.

Se debe tener presente:

• El arrendatario no puede suspender su prestación ni reducirla, debe recurrir al Juez (o árbitro) quien a través de la sentencia o de forma anticipada (medida cautelar), dispondrá el reajuste de la prestación o de ser imposible, la resolución del contrato.

• El arrendatario deberá demostrar cuál es el monto del perjuicio ocasionado por el Estado de Emergencia.

• El arrendador tiene la facultad de solicitar la resolución del contrato.

• El plazo de caducidad para interponer la demanda es de tres meses. El plazo iniciaría a partir que se levante el Estado de Emergencia.

Enory Okuma Fullita – Especialista en Derecho Comercial – Del Estudio Torres y Torres Lara Abogados

Lea la noticia completa aquí.